內政部最新數據出爐，全台老屋逼近554萬戶，而通過核定卻尚未動工的都更案高達313件，光是雙北市就佔了245件，比重超過78%。群洋國際地產董事長張惠山直言，現在台灣的都更速度，根本追不上房子老化的速度。房子還在繼續老，都更卻越卡越死。
都更案從報核到真正開工，到底要等多久？這是地主最焦慮的問題。截至2026年6月，台北市都更案還有421件正在報核，另外有140件雖然已核定公布實施，卻遲遲沒有動工。很多地主看到421件這個數字，第一個念頭就是：「這下要等十幾年了吧？」
但張惠山說了一句公道話：421件不代表全部卡關。事實上，台北市近三年都更報核案件量已經是過去八年的2.4倍，平均每年140件。案件量暴增，審議人力跟不上，確實會讓審查速度變慢。真正該緊張的數字不是421，而是那140件——核了，卻動不了。
核定到開工之間，還有一條很長的路
很多地主以為拿到核定，就是拿到新家的門票。但核定到開工之間，現實比想像中殘酷得多。
過去大台北營造成本每坪大約16萬元，如今已經飆到每坪35萬到40萬元。法規認列的營建成本與市場行情之間，每坪價差高達5萬元以上。對大型都更案來說，總成本差距動輒幾億元。這不是「稍微超支」的問題，而是整筆帳可能從頭到尾算不過來。
土方處理費也從過去每立方米500到1,000元，部分地區如今漲到3,000元以上。成本從「可估算」變成「不可預測」，營造廠接越多、虧越多。全台已經有超過300件都更案因為土方無處可去而卡關。
張惠山觀察到一個殘酷的現實：房價有天花板，造價沒有天花板。當開發商無利可圖，再美的都市更新願景也推不下去。雙北已經出現數十件核准後卻無法動工的卡關案，市場上甚至出現「都更棄嬰」現象——老屋拆了，卻蓋不下去。新北三重一處海砂屋都更案，就因為成本暴增、資金壓力升高，建商進度停擺，居民擔心無家可歸。
編輯觀點：從產業面來看，都更卡關的根源不只是審議效率問題，而是整個成本結構已經失衡。造價飆漲、土方處理費失控、人力短缺，這些都不是都更條例修法能解決的。政府如果繼續用「提高容積獎勵」當萬靈丹，只會讓市場更扭曲。換個角度想，與其讓建商因為無利可圖而棄坑，不如思考怎麼讓都更變成「算得過帳」的生意——例如導入預鑄工法、放寬外籍營造人力、建立土方銀行調節機制。否則，再多的核定案，都只是帳面上的數字。
地主最容易漏算的，是時間
都更從整合、審議到施工，最快大概需要6年，多數落在8到10年，甚至更久。張惠山在第一線看到的，也確實如此。
很多地主眼睛只盯著「我可以分回幾坪」、「車位怎麼分」，卻從來不算這幾年自己要付出什麼代價。你多等3年，房子繼續老化、漏水、壁癌越來越嚴重。你多等5年，營建成本又漲一輪，建商算不過來就撤了。你多等10年，對70歲的地主來說，這輩子還能不能住進新房都是問題。
說真的，分回多少坪是算得出來的，但等多久是算不出來的。算得出來的東西可以談，算不出來的才是最可怕的。
給都更地主的四個現實建議
張惠山在市場第一線給出四個建議，值得所有正在等都更的地主參考：
- 不要只看分回多少，更要看「誰來蓋」。去查實施者過去有沒有完成過都更案、財務狀況怎麼樣，不要等到動工才發現對方根本沒能力蓋。
- 不要只聽「快了快了」，要問：現在走到哪個程序。核定只是拿到許可，離真正住進新房還早得很。每個階段的時間表要具體問清楚。
- 不能拿卡投資客的同一套標準，去卡有公共利益的都更案。如果每一案都要用最高標準審到天荒地老，最後受害的是真正需要換屋的住戶。
- 把時間成本算進去，再做決定。如果你的年齡或房屋狀況已經等不了10年，或許該認真考慮其他選項。
都更從整合到完工，動輒6到10年。如果沒有算清楚時間成本，等到最後才發現，老屋還沒拆，你就已經等不下去了。這不是危言聳聽，是正在發生的現實。
如果你家正在都更整合中，現在就該問實施者三個問題：第一，你的財務規劃怎麼因應造價波動？第二，土方要運去哪裡？第三，如果成本再漲10%，你還蓋不蓋？這三個問題沒有明確答案之前，任何口頭承諾都只是安慰劑。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由Yahoo奇摩新聞發布。
常見問題 FAQ
都更案核定後遲遲不動工，地主可以怎麼辦？
先確認實施者的財務狀況和工程進度表，如果發現明顯延宕，可以要求實施者提出具體說明，必要時向地方政府都更主管機關申請調處或更換實施者。
台北市都更案平均要等多久才能審完？
以目前每年約140件的報核量與審議人力來看，從報核到核定平均約需3到5年，核定後到實際動工還需要至少1到2年，整體從整合到完工最快約6年，多數落在8到10年。
營造成本一直漲，都更案會不會蓋到一半建商倒閉？
確實有這個風險。建議地主在簽約前仔細審查實施者的財報和過去實績，並確認合約中是否有成本超支時的應變條款，保障自身權益。
老屋所有權人該怎麼評估要不要參加都更？
除了計算分回坪數，一定要把時間成本納入評估——你還能等幾年？房子還能撐幾年？如果都更時程超過你的期待年限，或許可以考慮修繕或賣給整合者，換取現金另作規劃。
都更審議速度有可能加快嗎？
短期內要大幅加快有難度，因為案件量持續增加而審議人力有限。不過地方政府陸續推動簡化審議流程和專案輔導機制，特定類型的案件或許有機會縮短時程。
※ 此篇文章由 AI 改寫或生成，內容僅供參考，可能存在錯誤或不準確之處。
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