中央銀行在今年6月理監事會後拋出一份參考資料，裡頭寫著兩件事：台灣累計房價漲幅在主要經濟體中最大，台北市房價所得比也是主要國際城市裡最高的。這份報告很快被解讀為——央行短期內不會鬆綁房市管制，信用管制還得繼續收緊。
但有趣的是，專家翻開數據底層，發現事情沒有那麼單純。
86％的漲幅是怎麼「拼」出來的？
樂居創辦人李奕農直接點出問題核心：央行報告中那個「台灣房價累計漲幅高達86％」的數字，來自國泰房價指數，而國際比較的基準則是國際清算銀行（BIS）發布的各國房價變動率報告。問題在於，BIS的統計裡根本沒有納入台灣——央行是把台灣自己的指數「拼接」進BIS的表格裡。
這不是學術上的常規做法。更麻煩的是，各國房價指數的統計方法天差地別。美國用「類重複交易法」，追蹤同一棟房子在不同時間點的實際成交價，算出來的漲幅相對純粹；南韓則用類似問卷估算法，由仲介和估價師實地考察後給出估價。南韓2020年以來名目房價僅上漲17％，台灣卻高達86％，但實際走訪過兩國的人都知道，這幾年首爾和周邊都市的房價暴漲感受，絕對不會輸給台灣。
換句話說，把蘋果、橘子、西瓜放在同一個籃子裡，然後說這籃水果平均很甜——這不只是統計瑕疵，這是根本性的比較基礎失靈。
房價所得比的「地理陷阱」
再來看第二個命題：台北市房價所得比是國際城市最高。央行在報告中對比的是「國家別」數據，把美國、英國、韓國這些國土遼闊的大國拿進來比，全國平均數值自然會被廣大偏鄉地區拉低。台灣國土狹小、高度都市化，拿整個國家的平均值去跟人家全國平均值比，就好像拿台北市去跟整個美國比——基準點根本不對。
李奕農也提到，實際查詢原始資料來源Demographia國際住房負擔能力報告（2025年版），同樣沒有將台灣列入比較標的。換言之，這份數據的選擇性呈現，讓台灣在國際比較中被「放大檢視」，卻沒有被放在正確的比較框架裡。
作為國家最高金融機構，央行當然有權利提出警示性數據。但當統計基礎本身就存在時間點不對稱、地理層級不對等、指數計算方式不同時，這些數據還能作為信用管制持續收緊的依據嗎？這不只是學術嚴謹度的問題，更關乎政策的正當性。
中南部早已跌了一成，市場冷卻不是喊假的
數據歸數據，市場的真實溫度還是要回到實際成交來看。根據樂居資料庫統計，自從央行第七波信用管制實施以來，雙北地區確實還撐在那裡——台北市上漲1.73％、新北市上漲2.61％。但只要出了雙北，情況完全不同。
桃園下跌1.56％、新竹縣市下跌4.09％、台南市下跌3.34％，而這波修正的重災區落在中南部：台中下跌10％、高雄市更下跌了10.17％。這些數字不是什麼模擬推估，是實際成交資料的反映。中南部早就在跌了，而且跌幅已經達到兩位數。
話說回來，這波下跌是「健康的修正」還是「崩盤的前奏」？目前看起來更像是市場在經歷一波暴漲之後的自然降溫。但重點在於，當市場已經明顯冷卻，央行仍然拿著統計瑕疵的國際比較來為持續性管制背書，這個決策節奏是否跟得上現實？
【編輯觀點】從產業面來看，這份央行的報告最值得玩味的地方不在於數據對錯，而在於它的「選擇性呈現」。台灣在BIS跟Demographia的原始報告中本來就不存在，央行卻自行拼接數據、選擇性地抓出對自己有利的比較對象。這種做法在學術上站不住腳，在政策溝通上更是扣分。說真的，如果連決策基礎的統計數據都讓人產生質疑，市場要如何信任後續的管制措施？央行該做的不是拿拼裝數據來嚇人，而是誠實面對台灣房地產市場的獨特性，建立一套真正適合台灣的房市監測指標。
土地持有成本才是真正的未爆彈
回到政策本身，有一個結構性問題被忽略太久了。政府長年來的打房政策，幾乎都集中在「房子」這一端——限制貸款、課徵持有稅、提高交易稅——但對於「土地」的持有成本，卻幾乎沒有動過。
對比2019年與2026年，全國房價平均大漲將近六成，但地價稅的課稅基礎「公告地價」，全國平均卻僅微幅調升7.8％。更誇張的是，在房價暴漲的台中市，公告地價甚至不增反減。這代表什麼？大地主和建商可以用極低的成本長期「囤地」，完全沒有壓力。
全國商業總會榮譽理事長賴正鎰說得很直接：蓋房子最大的成本是土地，只有土地降價，房市才可能恢復交易與生機。目前建築成本每年仍有2到3％的漲幅，在「原料稀缺」與「高營建成本」的雙重支撐下，開發商每年3％的利潤都被土地成本吃光，房價要降價確實不容易。
這就像只管囤積麵包的價格，卻放任麵粉被大量低價囤積——治標不治本的政策，注定難以藥到病除。
居住正義不該建立在統計沙地上
居住正義與健全房市當然是全民共識，這點沒有人會反對。但當央行的決策基礎建立在不對稱、不嚴謹的統計數據之上時，不僅難以說服市場參與者，更可能導致施政方向產生偏差。
李奕農的提醒值得深思：央行身為國家最高金融機構，其對外研究理應更加客觀嚴謹。如果連最基本的國際比較都做不到統計基礎一致，那麼這些數據的參考價值究竟在哪裡？
如果你是打算進場的購屋族，或者正在猶豫是否該脫手的屋主，與其盯著那份拼接出來的國際排名，不如回頭看看自家周邊的實際成交行情。中南部已經跌了一成，雙北還在撐——但撐多久，沒人說得準。市場的溫度，從來都在數字之外。
你覺得央行這份數據是真的「警示」，還是為了政策延續而「量身打造」的統計？答案或許比你想像的更複雜。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由自由時報發布。
常見問題 FAQ
央行說台灣房價漲幅全球第一，這個數據可信嗎？
可信度有爭議。因為國際清算銀行（BIS）的原始統計根本沒有納入台灣，央行是把台灣自己的房價指數「拼接」進BIS表格中，加上各國統計方法不同，直接比較並不嚴謹。
台中和高雄的房價真的跌了一成嗎？
真的。根據樂居資料庫統計，自央行第七波信用管制以來，台中下跌10％、高雄下跌10.17％，台南下跌3.34％、新竹縣市下跌4.09％，中南部修正幅度相當明顯。
為什麼政府打房這麼多年，房價還是降不下來？
關鍵在於政策重「房」輕「地」。2019年至2026年全國房價大漲近六成，但公告地價平均僅調升7.8％，土地持有成本極低，建商和大地主可以低成本囤地，房價自然難跌。
現在是進場買房的好時機嗎？
建議觀察中南部實際成交行情，雙北仍在撐盤但後續不明朗。購屋決策應回歸自身財務能力與區域市場狀況，建議諮詢在地房產專業人士。
※ 此篇文章由 AI 改寫或生成，內容僅供參考，可能存在錯誤或不準確之處。
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