一個數字震驚了所有人：台北市核心區一間30坪老公寓，都更前總價2500萬、月租4萬，都更後變成總價6000萬、月租12到15萬。同樣是30坪，租金直接翻了三倍。
這不是房價試算軟體跑出來的數字，而是景文科技大學財務金融系副教授章定煊，對台北市都更危老政策的直球對決。他質疑政府不斷洗腦「都更增加供給就能抑制房價」，卻忽視了一個在全球都市發展研究中早已被反覆驗證的現象——仕紳化（Gentrification）。說白話一點就是：都更蓋出更多新房子，但那些房子跟你無關，因為你根本租不起。
章定煊的論點很殘酷，但邏輯非常清楚。一對可支配所得140萬的中等收入家庭，原本還可以靠著老公寓、搭配新青安或租金補貼，在台北市勉強撐起一個落腳處。但當老公寓變成單坪200萬的電梯大樓，租金從4萬噴到12萬以上，這群人就只剩兩條路：搬到新北、桃園，或者在台北市過著極度窘迫的生活。
他說，這種效應在台北市有個更精準的講法——「天龍純血化」。意思就是，天龍血脈不夠純的，不是自己走人，就是被房價和租金活生生逼走。
編輯觀點：章定煊的批評雖然尖銳，但我認為問題核心不在「要不要都更」，而在「都更為誰而做」。從產業面來看，建商、地主、政府三方在都更中各有利益，但租屋族和年輕首購族完全被排除在談判桌外。韓國首爾的經驗已經告訴我們，這種「新建型仕紳化」不是西方輸入的外來現象，而是內生於投機性都市開發制度之中。說得更直接一點：當政府把都更視為「房市供給解方」，而不是「居住正義工具」，那都更每完成一件，就是對中產階級多一次的驅逐令。如果配套措施繼續缺席，台北市未來恐怕真的只剩富豪和「被留下來服務富豪的人」。
表象：都更增加供給，房價就會跌？
先別急著罵政府，我們得先搞清楚這個邏輯到底是怎麼來的。許多人的想法很直覺：台北市沒土地了，所以透過都更、危老來增加房屋供給量，供給變多，房價和租金自然就會受到抑制。這個邏輯在經濟學課本上確實成立，但問題是，它建立在一個根本性的誤判上——你以為都更後蓋出來的房子，跟原來住在這裡的人是同一群人。
事實是，都更後的房子從「老舊公寓」變成「精品電梯大樓」，它的目標客群也從「中等收入家庭」切換成「高所得家庭」。原本兩間30坪老公寓總價2500萬，都更後變成三間權狀30坪、單價200萬的豪宅，總價6000萬起跳。這叫增加供給？對高所得家庭來說確實是，但對一般受薪階級來說，這是直接消滅了他們在台北市的最後一個平價居住選項。
章定煊點出了一個很辛辣的事實：政府不斷在洗腦「都更危老是高房價的解方」，他質疑這到底是裝糊塗還是真無知。老實說，我認為政府不可能不知道仕紳化理論，畢竟這是都市計劃系的基本常識。比較合理的解釋是，政府選擇性失憶，因為都更背後的利益動能太龐大，誰都不願意去戳破那個「大家都有好處」的美夢。
真相：首爾早已示範過，迫遷不是副作用，是結構
章定煊引用了一篇韓國學術期刊論文，篇名翻譯為《發展型國家、投機性都市化，以及首爾仕紳化過程中的迫遷政治》。這篇論文分析首爾都市再開發的當代歷史，提出一個重要論點：韓國從1980年代以來的「新建型仕紳化」，並不是從西方輸入的外來現象，而是內生於韓國高度投機性的都市開發制度之中。
「土地與住宅所有權人、建設公司，以及地方與中央政府形成利益聯盟，透過縮小『租金差距』（rent gap），來實現不動產交換價值的提升與擷取。」
這段學術語言翻譯成白話文就是：一塊土地目前很便宜、沒什麼收益，但建商和政府聯手評估「這塊地如果重蓋可以賺多少」，然後透過都更手段把這個潛在利潤變現。過程中，誰獲利？所有權人、建商、地方政府。誰受害？原本住在這裡的窮人、租屋族。
更關鍵的是後面這一句，我建議你多看兩次：
「較貧窮的自住屋主以及租屋者被迫搬離，是這種投機性資本累積得以成功的重要條件之一。」
這句話的意思非常直接——窮人搬家不是都更的「副作用」，而是都更「必要的組成部分」。因為只有把原本的低收益住戶清走，土地才能釋放出它真正的「市場價值」。章定煊說，這就是「天龍純血化」的運作機制：血統不夠純的，自然會被市場機制篩選掉。
換個角度想，如果都更後的新房子有一半是社會住宅或可負擔租賃住宅，那仕紳化的負面效應確實可以被大幅抵銷。但現實是，目前的都更條例和危老重建，幾乎完全沒有強制要求公益回饋的機制。
各方角力：誰在裝糊塗？誰在得利？
這套「天龍純血化」機制之所以能持續運作，不是因為某個邪惡集團在背後操控，而是因為每個參與者都在理性追求自己的最大利益。
建商當然希望蓋豪宅，因為利潤率最高，一坪200萬的案子跟一坪100萬的案子，施工成本幾乎沒差，但獲利差了一倍。地主也樂見房價愈估愈高，反正分回來的坪數價值愈高愈好。地方政府則需要都更的政績來展示「城市進步」，同時還能收取更高的房屋稅、地價稅。至於原本住在這裡的租屋族和弱勢自住戶？他們沒有發言權，因為在都更的權利變換機制裡，他們本來就不是「權利人」。
這就形成了一個穩固的利益鐵三角。章定煊點出一個關鍵：政府在這個過程中的角色，不是「調節者」，而是「加速器」。透過容積獎勵、稅務優惠、審查加速等手段，政府實際上是在為這個仕紳化過程鋪平道路。
「這麼多年來，政府不斷在那邊洗腦鼓吹都更危老就是高房價跟高租金的解方，是在裝糊塗呢還是真無知？」——景文科技大學財務金融系副教授 章定煊
講到這裡，必須釐清一件事：章定煊並非反對都更。他在受訪時也說，為了都市發展，都更危老該做還是要做。但他的質問是：配套到底在哪裡？如果都更消滅了中產階級的居住選項，那政府有沒有同時在社會住宅、租金補貼、可負擔住宅的供給上，補上這個缺口？從目前的數據來看，社宅的興建速度遠遠趕不上都更消滅平價住宅的速度。
深層影響：台北市正在走向「富豪俱樂部」
仕紳化的可怕之處，在於它是一種不可逆的結構性改變。一旦一個區域的房價被拉高到某個門檻之上，它就幾乎不可能再降回來，因為所有後續的交易都會以這個新價格為基準。換句話說，都更不只是「把舊房子變成新房子」，而是「把一個收入混合的社區，變成一個純高收入社區」。
這個效應在台北市會尤其明顯，因為台北市的土地供給極度稀缺，任何一塊核心區的土地釋出，都會被市場以最高價格競逐。章定煊點出的「租金差距」概念在這裡發揮到極致：一塊在仁愛路的老公寓土地，它的「潛在價值」和「當前收益」之間的差距大到驚人，這就給了建商和地主巨大的誘因去推動都更。
但問題是，當台北市核心區的老公寓一棟一棟消失，中等收入家庭的「避難所」也跟著一間一間消失。他們不是不想留在台北市，而是市場根本沒有提供他們負擔得起的選項。章定煊說，這些家庭最後的命運就是「被迫離開」，或者「在台北市過著非常窘迫的日子」。
對一般人來說，你可能覺得「反正我又不住在台北市核心區，關我什麼事」。但仕紳化的效應是層層外推的。當核心區的中產階級被擠到萬華、大同、文山，原本住在這些區域的居民又會被擠到新北第一環；新北第一環的居民再被擠到桃園、基隆。這就像一個巨大的骨牌效應，從台北市核心區開始，一波一波往外推，最後整個大台北都會區的租金和房價都被墊高。你以為你離天龍國很遠？其實你正在被天龍國的都更推著走。
我認為，政府如果繼續把都更包裝成「居住正義的解方」，而不去面對它同時也是「仕紳化的加速器」這個事實，那最終的結果就是台北市走向一個極端M型化的城市。有錢人住進全新豪宅，服務他們的外送員、清潔工、護理師，則必須從桃園、基隆每天通勤。這不是一個宜居城市的樣貌，這是一個階級城市的樣貌。
那怎麼辦？章定煊點出了一個方向：關鍵不在「做不做都更」，而在「都更的利潤如何重新分配」。如果每一件都更都能強制要求一定比例的可負擔住宅、社會住宅，或者對弱勢原住戶提供更完善的安置方案，仕紳化的負面效應確實可以被緩解。但前提是，政府必須先承認「都更有害居住正義」這個事實，然後才可能設計出有效的配套措施。
韓國首爾的論文已經告訴我們，仕紳化不是偶然發生的，它是被制度設計出來的。那台灣要走同一條路，還是走一條不一樣的路？這不是學者說了算，也不是建商說了算，而是要看人民願不願意逼政府把配套措施寫進法規裡。
最後，如果你看到這裡，我想邀請你做一件事：打開你家的房屋稅單，看看你的房子在台北市哪個行政區，然後上網查一下你住的那條路有沒有都更案在進行。如果有，你可能要開始思考：五年後，你還住得起這裡嗎？如果你自己都覺得懸，那你身邊那些收入比你低的朋友、同事、鄰居，他們又該怎麼辦？這不是別人的問題，這是每一個人早晚要面對的居住現實。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由自由時報發布。
常見問題 FAQ
都更真的會讓房價下跌嗎？
不會。從國際都市發展的實證經驗來看，都更在短期內反而會推升周邊房價和租金，因為它把老舊住宅轉換成高單價的新建案，同時消滅了市場上相對便宜的居住供給。
「仕紳化」跟「天龍純血化」是什麼意思？
仕紳化（Gentrification）是指老舊社區因中產階級或富裕居民遷入、資本投資增加，導致房價租金飆升、原有低收入居民被迫搬離的過程。章定煊副教授將此現象在台北市的具體展現稱為「天龍純血化」，意指收入不夠高的族群將被逐步排除出台北市核心區。
政府推動都更，真的沒有配套措施嗎？
目前都更條例和危老重建中，確實缺乏強制要求公益回饋（如社會住宅、可負擔租賃住宅）的機制。學者批評政府僅將都更視為增加供給的手段，卻忽略其加速仕紳化的結構性影響，呼籲應盡速提出完整配套。
都更後原本的住戶會被迫搬走嗎？
視情況而定。自住所有權人可以參與權利變換分回新房，但租屋族幾乎沒有任何保障，且分回新房的住戶也面臨房屋稅、管理費大幅增加的壓力。弱勢原住戶若無妥善安置，確實可能被迫離開原居住地。
一般民眾該如何因應都更帶來的居住壓力？
建議密切關注居住區域的都更動態，並了解自身權益。若為租屋族，須留意租金可能隨都更推案而調漲；若為所有權人，則應審慎評估參與都更的條件與稅務負擔。同時可關注地方政府是否提出社會住宅、租金補貼等配套方案。
※ 此篇文章由 AI 改寫或生成，內容僅供參考，可能存在錯誤或不準確之處。
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