一個數字震驚了所有人：根據第一太平戴維斯的最新統計，2024 年第一季全台土地市場交易金額，竟較去年同期大幅萎縮達 46%，僅剩 358 億元。這不僅反映出建商購地動能的顯著保守，更讓市場不禁質疑，在房市觀望氣氛濃厚之際，過往口中的「危機入市」哲學，是否已成難以實踐的空談？
表象：市場急凍，壽險業成亮點
細究這份冰冷的數據，2024 年第一季的土地交易金額 358 億元，不僅較去年同期銳減 46%，相較前一季也下滑了 5%。雖然建商單季投入 146 億元購地，較前一季微幅上升 26%，但整體而言，這筆金額仍處於歷史低檔，顯示多數建商在土地儲備上仍抱持審慎態度。
不過，市場中仍有引人注目的特例。本季最大的一筆土地交易案，由凱基人壽以 101 億元得標台北市陸軍保養廠 C 基地地上權案，溢價率高達 51%。凱基人壽計畫在此地打造結合醫療與高檔銀髮宅的多功能健康園區。這項投資不僅是繼新光人壽於 2014 年購置板橋中油地上權案後，壽險業再次大舉投入銀髮樂齡宅市場，也凸顯了在傳統住宅市場降溫之際，銀髮商機正逐漸成為壽險業評估的新藍海。
此外，部分品牌建商的購地動能仍維持穩定，例如華固建設以 30.6 億元買下信義區約 500 坪的住宅區用地，土地單價每坪高達 611 萬元；遠雄建設則以 27.8 億元購得南港區逾千坪的工業區土地，預計開發為廠辦商品。這些個案雖金額龐大，卻也未能扭轉整體土地市場的低迷態勢。
真相：建商「危機入市」的兩難
薪傳不動產智庫執行長何世昌觀察歷年土地成交金額後指出，土地交易與房市的冷熱程度有著高度關聯性。預售屋成交量越高，建商越積極買地補庫存；反之，當建案去化速度放緩時，由於手頭案源充足，建商大多會減緩推案並停止獵地。
何世昌直言：「常聽到建商說要『危機入市』，可是不僅消費者不敢危機入市，建商自己也不願危機入市。」
他進一步解釋，建商往往只在市場熱絡時才有膽量買土地。這揭示了一個市場的普遍現象：無論是購屋族還是建商，勇於「逢低布局」的永遠是相對少數，而「追高」反而成了市場最大公約數。這也解釋了為何在土地交易量腰斬的當下，多數建商仍選擇觀望，而非趁勢進場。
各方角力：推案策略與資金緊縮
面對土地市場的低迷與整體房市的觀望氣氛，御上廣告總經理仇達功預估，今年的預售屋推案量將持續萎縮。他認為，除了上市櫃建商因有推案壓力而不得不為之外，其他建商將會採取「選擇性」的推案策略，產品類型與地段將是他們考量的重點，這意味著個別建案的表現將會更加分化。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠則從資金面分析，儘管日前央行理監事會議提及不動產放款集中度逐步改善，但銀行放款及貸款利率仍維持緊縮，這使得投資型買方的態度更為審慎。黃瑞楠指出，在這樣的環境下，具有價格吸引力的辦公產品，或是擁有租金成長潛力的物流倉儲及工業不動產，將更有機會吸引投資人評估。
深層影響：市場洗牌與產業轉型
土地市場的急凍，不僅預示著未來預售屋推案量的減少，也可能加速產業的洗牌。小型建商在資金與土地取得上的壓力將倍增，而大型建商則可能更專注於精選地段與具備獨特賣點的產品。壽險業對銀髮宅的投入，也暗示了房地產市場正從單一的住宅開發，走向更多元、更符合社會需求的複合式開發模式。
銀行持續緊縮的放款政策，無疑是影響土地與房市走向的關鍵因素。當資金成本居高不下，且取得不易，無論是開發商還是投資者，都將被迫採取更為保守的策略。這也驅使市場尋找新的投資熱點，例如具備穩定收益的商用不動產，而非過度依賴住宅市場的成長。
未解之問：何時能破冰？
面對 2024 年第一季土地交易量近乎腰斬的嚴峻局面，台灣土地市場何時能擺脫低迷，迎來破冰的曙光？建商的購地策略將如何調整以應對當前的挑戰與資金壓力？而壽險業對特殊型不動產的持續加碼，是否會引導更多資本流向非傳統住宅領域，進而重塑台灣房地產市場的未來版圖？這些問題，都將是業界未來持續關注的焦點。
2024年第一季台灣土地市場的交易狀況如何？
根據第一太平戴維斯統計，2024年第一季台灣土地市場交易金額為358億元，較去年同期大幅減少46%，並較前一季下滑5%，顯示整體市場持續低迷，建商購地動能保守。
為何建商在土地市場低迷時不願「危機入市」？
薪傳不動產智庫執行長何世昌指出，建商購地動能與預售屋去化速度高度相關。當市場觀望氣氛濃厚、建案去化慢時，建商手頭案源充足，自然會減緩獵地。他認為，無論是購屋族或建商，勇於「逢低布局」者永遠是少數，多數人仍習慣「追高」。
壽險業在當前土地市場中扮演什麼角色？
在土地市場整體低迷之際，壽險業展現了不同的投資策略。本季最大交易案由凱基人壽以101億元得標台北市陸軍保養廠C基地地上權案，計畫打造醫療與銀髮宅。這顯示壽險業正將目光投向具備長期穩定收益潛力的特殊型不動產，特別是銀髮商機。
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