「房市冷靜期」仍持續延燒，儘管中央銀行近期「微鬆綁」第二戶房貸，但台經院專家指出，受銀行估價保守與高利率影響，房價止跌回升態勢尚未成形。同時，新青安2.0傳出條件大縮水，恐讓青年首購族群在2026年第三季進入冷靜期，加上億元豪宅交易量年減四成，顯示市場正走向「K型分化」新局面。
央行微鬆綁效應有限：房價止跌態勢未明
根據台灣經濟研究院（台經院）於3月25日舉辦的景氣動向報告記者會指出，儘管台灣中央銀行在今年第一季理監事會議中，針對第七次選擇性信用管制釋出「微鬆綁」訊號，將自然人購買第二戶住宅的貸款成數從五成提高至六成，此舉被視為回應換屋需求，並為市場注入信心。然而，台經院產經資料庫總監劉佩真直言，受限於銀行端保守估價與高利率環境，房市整體仍處於「政策主導的冷靜期」，房價止跌回升態勢尚未成形。
這項微調政策的意義在於，它宣示了央行在嚴格管控房市基調下，釋出有限鬆綁的意圖，但實際刺激效果恐不顯著。央行總裁楊金龍曾強調，房市管制「未到大舉鬆綁之時」，並揭露其中一個關鍵原因與新青安房貸政策有關，因為房價並未出現明顯下滑。這顯示央行仍對房市過熱保持警戒，避免政策過度寬鬆引發反彈，並期待房價能適度修正以達成「軟著陸」。
台經院產經資料庫總監劉佩真表示：「儘管央行打防政策出現『漸進式鬆綁』，但受限於銀行端保守估價與高利率環境，房市整體仍處於『政策主導的冷靜期』，房價止跌回升態勢尚未成形。」
此政策微調預期將優先帶動中古屋市場回溫，協助消化既有賣壓，並穩定基本交易量。信義代銷永續研展組協理童莉婷指出，隨著市場流動性提升，預期將進一步提振預售市場信心，形成正向循環。不過，房市趨勢專家李同榮分析，此次政策僅會產生「三微效應」，包括首購族信心微幅回升、換屋族購屋意願略為增加，以及整體交易量小幅回溫，但整體影響仍偏溫和。
新青安2.0恐縮水：青年首購市場面臨考驗
現行「新青安」房貸方案已成功協助約 15萬戶 年輕人購置房產，平均每戶撥貸金額達 777萬元。然而，這項方案預計於今年7月到期，市場盛傳「新青安2.0版」的條件將大幅縮水，這讓青年首購族群的未來購屋之路蒙上一層陰影。房仲業者觀察，若條件真的緊縮，青年首購量能恐在2026年第三季進入「冷靜期」。
新青安政策原意是為了減輕年輕人購屋負擔，平均每月有 5087戶 申請，顯示其對市場的影響力不容小覷。但若新版方案的優惠條件如貸款額度、利率補貼或寬限期等被縮減，將直接衝擊青年首購族群的購屋能力與意願。這可能導致原本預期的買氣熄火，讓許多期待透過政策圓夢的年輕人，不得不重新評估購屋計畫。
房仲業者觀察：「在新青安2.0版恐怕條件都大縮水，青年首購量在2026年第三季恐進入冷靜期。」
面對高房價與房貸管制的雙重夾擊，青年首購市場的動能若減弱，可能進一步加劇房市的結構性變化。這也促使部分民眾轉向低總價、小坪數的產品，甚至以租賃為主。例如，新竹湖口工業區的單親媽媽劉小姐，在去年房市受限貸令衝擊急凍時，梭哈 580萬元 存款，以「1字頭」價格買下三房老公寓，一家三口終於不用再擠在工業區套房，正是「先求有再求好」的寫照。
億元豪宅交易重挫：三大致命傷揭賠售風暴
台北市的億元豪宅市場正經歷一場寒風，交易量顯著萎縮，並頻傳賠售案例。根據房仲業者統計，2025年台北市億級豪宅交易量僅 146筆，相較於2024年的 249筆，年減幅逾 四成，呈現「量縮價平」的態勢。這波豪宅市場的低迷，主要歸因於政府的信用管制與法人購屋許可制雙重夾擊。
近期有多筆指標性豪宅出現數百萬甚至近千萬元的帳面虧損，打破了高總價住宅過往「不敗神話」的迷思。以下為部分賠售案例：
- 「璞園信義」：去年9月，捷運東門站附近一戶低樓層物件以 1.58億元 轉售，與2013年底前次交易的 1.64億元 相比，帳面虧損超過 600萬元。
- 「華固松疆」：今年1月，松江路金融商圈一戶低樓層物件成交價約 1.28億元，較2014年取得價碼 1.32億元 減少 350萬元。
- 「敦南樞苑」：今年初，松山區市民高架旁一戶中低樓層物件以 2.8億元 轉售，較2021年取得價碼 2.88億元 便宜近 900萬元。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中分析，抗跌性較差的豪宅主要有三大共同點：規模較小、隱密性不足，以及位於中低樓層。這些因素導致其在市場競爭中失去優勢，一旦市場買氣趨緩，便容易成為賠售的標的。這也反映出在打房政策長期鎖定高總價住宅的背景下，富豪資金轉進股市，豪宅的抗跌性浮現問號。
房市「K型分化」新時代：區域與產品兩極化發展
在全球經濟結構快速轉變之際，房市趨勢專家李同榮指出，台灣房地產市場已逐步告別過去齊漲齊跌的循環模式，進入「K型經濟」與「M型社會」雙重影響下的「全面分化」新時代。這意味著房市不再呈現同步上漲或同步修正，而是分成兩條不同的發展曲線。
李同榮分析，K型上升端代表具有強勁經濟動能的城市與區域，例如科技產業聚落、人口持續流入的都會區，以及交通與產業資源高度集中的核心地段。這些區域因就業機會多、薪資水準高，使得住宅需求長期存在，房價也具有長期支撐。相反地，K型下降端則代表人口外流、產業衰退或交通條件較弱的區域，這些地方缺乏新的產業投資與就業機會，住宅需求逐漸減弱，房價也容易陷入停滯甚至修正，形成「強者恆強、弱者恆弱」的結構。
房市趨勢專家李同榮指出：「K型經濟與M型社會同時發生，台灣房市逐步從過去的整體漲跌循環，進入『城市、產業、人口、產品、市場』全面分化的新時代。」
在產品面上，高房價與房貸管制夾擊下，市場出現M型需求分化。小型套房因具備「低總價、好轉手」優勢而逆勢突圍。住展雜誌彙整雙北15坪以下預售套房實登資料顯示，台北市大安區「瑞閣」以單價 202.2萬元 奪下全台最貴套房王；新北市則由永和「蒲陽頂溪」領軍，單價突破 108萬元。相較之下，預售屋熱區則集中在桃園、中壢等「4、5字頭」親民單價的重劃區，以及新北中和、板橋等五大行政區，交易量直逼榜單五成。
數據背後的啟示：房市軟著陸與未來展望
綜合以上數據與專家見解，台灣房市目前正處於一個複雜的轉折點。中央銀行的「微鬆綁」雖釋出政策善意，但面對銀行保守估價與高利率環境，房價欲止跌回升仍有待觀察。新青安2.0版若條件縮水，恐讓青年首購族群陷入觀望，進一步衝擊市場買氣。
特別是億元豪宅市場的交易量大幅萎縮與頻傳賠售，更凸顯了信用管制與法人限購政策的威力。這不僅是豪宅市場的警訊，也預示著房市將走向更為精準的「K型分化」時代，未來投資與購屋決策將更加仰賴對城市發展、產業布局與人口變化的長期判斷。
展望後市，景文科技大學財務金融系副教授章定煊認為，去年第四季房地合一短期交易探底，房市交易量「最壞時機已經過了」，預期今年第二季交易量可望微回溫1至2成。然而，在房價未明顯修正、餘屋增加與資金壓力持續的情況下，若建商持續撐價，恐將延長修正時間並累積未來賣壓。因此，未來房市若要真正回溫，關鍵仍繫於進一步放寬換屋貸款限制，以及建商適度讓利，以促進市場流動性與達成真正的「軟著陸」。
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