一句話總結：房市信用管制確實澆了投機客一盆冷水，但現在業界大老帶頭喊話，認為該把「換屋族」跟「投資客」分開處理了——海悅總經理王俊傑建議，只要你能證明自住超過15年，第二戶房貸就該有8成空間，而那個凍漲多年的豪宅7,000萬門檻，也到了該調整的時候。
核心要點
- 房市降溫已有感，政策該從「全面打擊」轉向「精準區分」——市場不再狂熱，信用管制已達去槓桿效果，下一步不是刺激，而是把自住需求還給市場。
- 王俊傑籲：自住換屋滿15年，第二戶房貸應給8成——過去15年蓋的房子跟現在比，結構、隔音、極端氣候應對都有段落差，雙北老屋比例高，換屋是剛性需求，不是投機。
- 建商最痛的「18個月動工天條」被點名該廢除——從取得土地、申請建照到行政程序，一年以上是家常便飯，開發商並非都能掌握時程，繼續卡著只會讓供給更緊。
- 豪宅門檻7,000萬元該調了——力銘建設董座郭淑珍直言，這門檻凍結十幾年，物價跟房價早就翻了好幾番，現在還在用這個數字，等同變相加重自住客的現金壓力。
- 北士科新案每坪138萬元成風向球——該區已售三成、科技買盤佔4成，顯示高收入自住需求仍在，但也凸顯一般換屋族被排除在門外的窘境。
說真的，央行這幾年打房，信用管制確實讓炒作氣焰收斂不少。但話說回來，政策像一把刀，切投機客跟切一般老百姓，痛的層級畢竟不同。海悅總經理王俊傑這次講得很白：「住15年了，政府對於第二戶應該可以容許到八成。」這句話背後的意思是——市場已經冷了，但你總不能讓一個住了15年老公寓、想換間好一點房子的人，還要跟投資客一起被卡在五成、六成的貸款地獄裡吧。
有趣的是，他特別強調「房地產不需要鼓勵，只要正常就好」。這句其實點出一個核心矛盾：政府到底是要「管投機」還是「管交易」？如果是前者，現在確實看到效果了；如果是後者，那連正常的換屋都被打死，市場遲早會失去健康的流動性。更別提雙北那種老屋密集度，十五年以上的房子到處都是，這些人想換屋，難道要叫他們先賣再買、中間去租房子等搬家？實務上根本擾民。
再來看看建商端那個被稱為「天條」的18個月動工期限。王俊傑說得很直接，「有些建照程序就可能超過一年」，不是開發商消極不開工，是行政程序真的沒那麼快。這個限制當初是為了防止養地，但現在反而讓很多案子卡在起跑點上。從供給面來看，如果連動工都動不了，後面的房屋供給只會更緊，房價怎麼可能下來？這道理其實不難懂，只是政策需要被提醒。
至於豪宅門檻，力銘建設董事長郭淑珍的數字感抓得很準——「十幾年來物價上漲多少、房價上漲多少，現在7,000萬元根本很不合理」。7,000萬在台北市大概就是標準三房新成屋的價位，你說這是豪宅？對一般受薪階級可能是，但對資產定義來說，早就該隨物價連動調整了。卡著這個門檻，反而讓真正想換好一點房子的人被迫準備更多現金，這不是變相逞罰自住客嗎？
編輯觀點：從產業面來看，這場「鬆綁論戰」其實是業者在為下半年房市買氣鋪路。北士科新案均價站上138萬元、科技買盤占四成，顯示高收入剛需仍在，但一般換屋族確實被信用管制掃到颱風尾。問題在於，央行如果只針對「自住滿15年」放寬，如何查核、如何避免人頭戶，才是真正的魔鬼細節。如果配套沒做好，鬆綁只會變成另一道炒作的後門。話說回來，7,000萬豪宅門檻的調整機制的確該建立，不是喊降就降，而是該有個每年依物價指數自動調整的規則，不然每十年吵一次，累的都是真正有需求的人。
這次北士科新案每坪均價138萬元、已售三成的數據，其實透露了兩個訊息：第一，科技業買盤確實撐得住這個價位；第二，市場不是沒有需求，而是需求被政策壓著。壓久了會怎樣？要嘛交易量萎縮，要嘛轉向預售紅單或私下約定，反而更難掌握。王俊傑說「政策很難一次到位」，這話客氣了，現實是政策往往打下去之後，要等到痛感傳到一般民眾身上，才會有人想起要調整。
從數字來看，15年以上的房子在雙北占比超過五成，這些屋主很多都是當年的首購族，現在小孩大了、收入穩定了，想換間有制震、有隔音、有充電樁的新房子，這不是很正常的事嗎？如果連這種需求都要被歸類為「第二戶投機」，那政策真的是矯枉過正了。
換個角度想，央行的信用管制像是一帖猛藥，藥效已經出來了，現在該考慮的是減藥，不是繼續吃同樣的劑量。18個月的動工期限、萬年不變的7,000萬豪宅線、一刀切的第二戶貸款成數——這些工具在市場狂飆的時候有用，但在市場已經降溫的現在，反而開始產生副作用。王俊傑的建議很務實：「不是重新刺激房市，這波信用管制帶來的去槓桿效果，長期對產業反而是健康的。」重點是，健康之後，要讓正常的需求回來，而不是繼續讓政策綁住手腳。
【行動呼籲】如果你正是那個住了15年以上、想換屋卻被貸款成數卡住的人，這則新聞你不該只是滑過去。建議你開始整理你的房屋持有證明、居住事實記錄，因為政策如果真的轉彎，第一批受惠的就是你。同時，也請你思考一個問題：當政策開始區分「真換屋」與「假投資」，你認為政府該用什麼方式查核，才不會讓放寬變成漏洞？想清楚這個，你才不會在下一波房市變化中站錯邊。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由Yahoo奇摩新聞發布。
常見問題 FAQ
央行房市管制目前第二戶貸款成數是多少？
目前央行對第二戶房貸的成數限制依區域與情況不同，一般為5至6成，且無寬限期。海悅總座建議針對自住滿15年的換屋族放寬至8成，但目前尚未實施。
「住滿15年」換屋貸8成的建議，是指同一間房子住15年嗎？
是的，王俊傑所指的就是同一間自住房屋持有並實際居住超過15年的屋主，認為這類換屋需求應與投資客區隔對待，給予較高貸款成數。
7,000萬元的豪宅貸款門檻是什麼時候訂的？為什麼現在被認為不合理？
該門檻已凍結超過十年未調整，期間物價與房價大幅上漲，7,000萬元在台北市已接近一般新成屋三房的價格，而非頂級豪宅，因此業界認為應隨市場環境重新檢討。
「18個月內動工」的限制對建商影響有多大？
影響相當大。建商從取得土地、申請建照到完成各項行政程序，有時光建照審查就可能超過一年，加上環評、都審等流程，18個月的期限讓不少開發案面臨違約風險，也壓縮了供給彈性。
如果政策鬆綁，房價會再度飆漲嗎？
業界認為適度鬆綁是為了讓正常換屋需求回流，而非重新刺激投機。央行若能搭配嚴格的查核機制、區分自住與投資，應不至於重演全面飆漲，但短期內市場信心與交易量可能略有回升。
※ 此篇文章由 AI 改寫或生成，內容僅供參考，可能存在錯誤或不準確之處。
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