國產署7月6日公告的今年第4批國有土地招標設定地上權案，因南區分署受颱風影響停班，僅北、中區分署10宗土地順利在24日開標。最終標脫兩宗，決標權利金總金額新台幣3億1,754萬餘元。這數字不算驚人，但得標的兩個名字——全聯實業與法鼓山佛教基金會——倒是讓市場眼睛亮了一下。
全聯2.4億卡位林口：溢價率0.01％的精算盤
先看新北市林口區這塊982.93坪的住宅區土地，緊鄰機場捷運林口站與三井OUTLET，生活機能成熟，全聯實業以2億4,785萬元拿下，溢價率只有0.01％。說白一點，幾乎是底價進場，精準到像是拿尺量過。這不是全聯第一次用地上權模式擴張版圖，過去幾年他們在雙北、桃園已多次透過此模式取得大型店址。
為何溢價率低到幾乎看不見？這塊地是第二種住宅區，理論上可以蓋住宅，但設定地上權的住宅在市場上本來就比所有權產品難賣，貸款成數、轉手性都是瓶頸。全聯顯然不是要來蓋房子賣的，它看的是這塊地的商業價值——基地面積夠大、周邊消費力強、交通節點到位，開一間旗艦型超市剛剛好。用地上權模式取得，成本比買斷土地低一大截，租金報酬率算得過來，對全聯這種現金流穩定的零售巨頭來說，是再合理不過的財務調度。
法鼓山出手基隆：宗教團體首見地上權投標
更耐人尋味的是基隆市仁愛區那塊504.69坪的土地。這是首次公告標的，位在基隆核心生活圈，離廟口夜市、成功市場都近，最後由財團法人法鼓山佛教基金會以6,969萬7,000元得標，溢價率12％。這是基隆市自2021年以來再次有國有土地地上權成功標脫，也是近年來少見宗教團體出手搶地上權的案例。
法鼓山要這塊地做什麼？官方沒有多做說明，但從區位來看，這塊地不在山區、不在郊外，而是扎扎實實位在基隆市中心，鄰近市場、廟口、住宅密集區。宗教團體取得市中心土地，過去多作為弘法據點、共修處或社會服務場所，但用設定地上權方式取得，而不是直接購買所有權，在財務面上顯然經過精算。比起一次性買斷土地的龐大資金壓力，地上權模式讓宗教團體可以用更靈活的資金配置，取得長期使用的據點——每年支付地租，期滿後土地歸還國庫，對非營利組織來說，確實是降低財務負擔的選項。
從兩個得標案看國產署的策略調整
這兩宗土地標脫，剛好落在財政部今年1月15日修正發布的「國有非公用土地設定地上權作業要點」新制下。新制把權利金繳交期限拉長到90日，地租年息率維持3.5％，其中1％隨申報地價調整、2.5％依簽約當期申報地價計收。這不是小細節——地租的變動機制直接影響長期持有成本，對全聯這種商業經營者、法鼓山這種非營利機構來說，算盤都得打到幾十年後。
回頭看國產署的態度，這次標脫兩宗不算熱絡，但一個是零售龍頭、一個是宗教基金會，兩者都不是傳統的「開發商」角色。這透露一個訊號：地上權市場的買盤結構正在悄悄改變。過去設定地上權的主力是建設公司或壽險業，現在自用型買方——不管是企業還是非營利組織——開始進場，用地上權換取低成本的使用空間。對國產署來說，這或許是比高溢價率更值得關注的趨勢。
編輯觀點
從產業面來看，全聯這次出手與其說是「搶地」，不如說是在算長期的租金收益帳。林口這塊地周邊人口持續移入，消費動能明確，地上權模式讓全聯不用背負所有權土地的沉重資金壓力，每年固定地租換來數十年使用權，對零售業來說是務實的資產配置。至於法鼓山，宗教團體進場地上權確實少見，但換個角度想，非營利組織同樣面臨不動產價格高漲的壓力，透過設定地上權取得市中心據點，財務彈性更大，也能把更多資源放在本業上。未來這類「非典型」投標人的出現頻率，恐怕只會愈來愈高。
說真的，兩筆標脫案的金額加起來三億多，在整體不動產市場不算驚天動地，但背後透露的結構性變化——地上權不再是建商專屬的遊戲——比金額本身更有討論空間。全聯進林口、法鼓山進基隆，兩個看似不相干的動作，其實指向同一個方向：當所有權土地價格持續高漲，地上權正在成為愈來愈多機構型使用者的合理選項。接下來值得觀察的是，國產署後續還會端出哪些區位的土地，以及這波「自用型地上權買盤」能不能延續下去。
如果你正在評估不動產投資或資產配置，不妨把設定地上權放進你的選項清單裡——它不適合所有人，但對於資金有限、卻需要長期使用特定區位空間的機構或企業來說，這個模式的成本結構值得深入研究。下次看到國產署公告地上權招標，記得點開來看一下區位，那裡面可能藏著被多數人忽略的機會。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由自由時報發布。
常見問題 FAQ
設定地上權是什麼意思？跟買房子有什麼不同？
設定地上權是指取得國有或私有土地的「使用權」而非「所有權」，得標者須每年繳納地租，期滿後土地歸還地主，地上建物則視契約約定處理。跟買斷所有權的房子相比，地上權住宅通常價格較低，但貸款成數較少、轉手性較差，且持有期間需持續負擔地租。
為什麼全聯不直接買地，要用地上權模式？
關鍵在於資金壓力與財務報酬率。設定地上權的權利金遠低於購買所有權土地的總價，全聯可把省下的資金用在物流、展店等其他投資上，同時每年支付的地租在財務報表上屬於營業費用，對零售業的現金流管理更為靈活。
宗教團體可以標售國有土地地上權嗎？
可以。只要符合投標資格、備妥相關文件，宗教團體與一般法人同樣具有投標權利。這次法鼓山佛教基金會以近7,000萬元標下基隆土地，就是宗教團體參與國有地地上權標售的具體案例。
國產署地上權標售的權利金和地租怎麼算？
權利金由投標者自行出價競標，底價由國產署委託估價師評估；地租年息率為3.5％，其中1％隨申報地價浮動調整，2.5％則依簽約當期的申報地價固定計收。這次新制還將權利金繳交期限延長為90日，減輕得標者的短期資金壓力。
地上權住宅值得買來自住嗎？
視個人財務規劃與居住需求而定。地上權住宅總價較低，適合預算有限但希望居住在市中心精華區的自住客，但需注意貸款成數通常低於所有權住宅、地租隨公告地價調整可能逐年增加，且屆期後建物處理方式須在契約中明訂。建議購買前諮詢不動產專業人士，審慎評估長期持有成本。
※ 此篇文章由 AI 改寫或生成，內容僅供參考，可能存在錯誤或不準確之處。
About the Author
